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房屋买卖未办理产权登记能否对抗善意第三人

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【案情】原告张某与第三人某房产开发公司签订房屋买卖合同一份,约定张某购买该公司开发的某小区6号楼2单元301室楼房一套,房屋价款38万元。后张某交纳购房首付款114 000元后直接入住该房屋,双方一直未办理房屋产权登记手续。两年后,房产开发公司又与第三人郑某签订房屋买卖合同,将涉案房屋以50万的价格卖给郑某。被告市房管局根据当事人的申请为郑某办理了该房屋的产权登记手续并为郑某颁发了房产证。


  原告张某诉称,房产公司明知该涉案房屋已卖给原告仍恶意进行转让,房管局未尽合理审慎义务错误办理房产登记手续,请求法院依法撤销房管局为第三人郑某颁发的房产证。被告市房管局辩称,其对涉案房屋存在一房二卖情形并不知情,被告经审查当事人提供的申请房屋登记材料确认无误后予以登记,符合法律规定。第三人某房产开发公司与郑某均主张双方交易行为真实并认为登记行为合法。


  【审理】


  本案被诉具体行政行为是被告市房管局为郑某办理房屋产权登记并颁发房产证的行为。原告张某主张第三人某房产开发公司与郑某恶意交易并进行转移登记没有证据支持,其主张不予采纳。房管局对房地产开发公司与郑某提供的申请材料审查后办理产权登记并颁发房产证,符合《城市房地产转让管理规定》的相关规定。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)之规定,判决驳回原告张某的诉讼请求。


  【评析】


  本案的争议焦点主要包括房屋买卖合同效力及当事人权利、不动产物权的取得以及房产登记行为的合法性等问题。


  一、原告张某与第三人某房产开发公司之间基于合同设定债权


  本案原告与某房产开发公司自愿签订房屋买卖合同并已实际履行,合同依法具有法律效力。但根据我国法律规定,不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为。张某没有办理登记手续,故交易房屋的所有权仍归房产公司所有。此种情况下,张某与房产公司只是设定了债权而没有转移物权,张某就该房屋对房产公司仅享有有效债权并可据此与之对抗,但其不能基于物权的请求权而向第三人房产公司或郑某主张权利。


  二、第三人郑某因善意受让并经登记而取得房屋所有权


  本案第三人郑某系以房产所有权转移为目的并以合理价格善意受让,其与房产公司的交易行为既非恶意串通损害张某的正常交易,也无其他违法情形,故该交易行为根本不存在无效或撤销的可能。在此基础上,缘于我国不动产物权经依法登记发生效力的变动方式,第三人郑某受让涉案房产并经登记公示后,即取得该房产所有权。根据物权优先于债权的原则,其享有的房屋所有权应当受法律保护。


  三、被告市房管局房屋登记行为符合法定要求而具有合法性


  被告市房管局在权属清楚、产权来源资料齐全的情况下,根据当事人的申请核准登记并颁发房屋所有权证书,符合符合《城市房地产转让管理规定》的相关规定,其登记发证行为具备合法要件,因而具有合法性。


  基于以上原因,原告张某因未办理过户登记,其房产交易行为不能得到法律保护。