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房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效

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【案情】2010年5月20日,原告刘某(乙方)与被告王某(甲方)签定《北京市房屋买卖合同》,约定:原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋;合同总价款为 120万元;乙方应在签订本合同时,即支付购房定金人民币二十万元整,支付购房款人民币四十万元整,共计人民币六十万元整,剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清;房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区(县)房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续,按有关规定申请房屋所有权证;合同还约定了其他内容。合同签定后,原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某,双方亦未办理产权变更手续。


  2009年9月4日,被告王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》,约定:被告王某向第三人某银行通州支行贷款六十一万元,用于购买涉案房屋;贷款期限为360个月;被告王某以诉争房屋向第三人某银行通州支行提供抵押担保。截止2012年6月13日,被告王某尚欠第三人某银行通州支行贷款余额581 434.35元。庭审中,原告刘某表示可以代为偿还银行借款,并全额支付剩余购房款。被告王某表示在本案中不主张剩余房款。


  刘某诉至法院,要求被告王某继续履行合同,并协助原告刘某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续;第三人邮储银行协助办理解除抵押手续。王某辩称,其已经将原告刘某给付的六十万元返还了,原告刘某与被告王某签订的合同事实上已经解除,故不同意原告的诉讼请求。第三人述称,原、被告之间系房屋买卖合同纠纷,被告王某与其之间系借贷合同关系,故原告与其不存在合同关系或其他任何法律上的关系,被告某转让涉案房屋的行为并不影响其抵押权,在被告王某的债务获得清偿前,其依法享有对涉案房屋的抵押权,故不存在协助解除抵押手续的义务。


  【审理】


  北京市通州区人民法院一审认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘某与被告王某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人应全面、正确履行合同。现原告刘某已经支付了定金及部分购房款,且其同意全额支付涉案房屋的贷款,并可以全额支付剩余购房款,第三人邮储银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障,合同应当继续履行,故对原告刘某要求被告王某继续履行合同,办理房屋过户及解除抵押,第三人邮储银行协助解除抵押手续的诉讼请求,予以支持。因被告王某在本案中不主张剩余房款,原告刘某代被告王某偿还银行贷款后,如果刘某尚欠被告王某购房款,被告王某可另案主张。对被告王某称其已将原告给付的房款返还,双方合同已经解除的辩解意见,因其并未提供证据证明双方合同已经解除,故对其辩解意见,不予采纳。据此,一审法院判决:一、原告刘某于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告王某继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的合同义务,配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续,第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行协助办理房屋解除抵押手续。


  一审判决后,王某不服一审判决,向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。


  【分歧】


  本案的焦点问题之一是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效,因为只有在合同有效的前提下讨论合同履行问题才有意义。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。


  一种观点认为,根据上述条款规定,房屋所有权人未经抵押权人同意出售房屋,属于无权处分,合同应属无效。


  一种观点认为,上述条款并非合同效力性强制规定,而是管理性强制规定,抵押权人是否同意与买卖合同效力无涉,而只是影响合同的继续履行。


  【评析】


  笔者同意第二种观点,物权法第一百九十一条第二款的规定系管理性强制规定,而非效力性强制规定,抵押权人是否同意并非合同无效的要件,即使抵押权人不同意,房屋买卖合同依然有效。


  (一)效力性强制规定与管理性强制规定


  《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定,《最高人民法院关于合同法司法解释 (二)》(以下简称《合同法解释二》)把强制性规定的用语进一步明确其是指效力性强制性规定。所谓效力性规定,指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立,但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。所谓管理性规定或取缔性规定,指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立,而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益,而只是损害当事人的利益的规定。援引违反法律、行政法规的强制性规定来判定合同无效,就需要进一步确定强制性规定到底属于管理性的规定还是效力性的规定。违反效力性强制性规定,合同确定无效。违反管理性强制性规定,合同效力一般不作无效处理。


  (二)《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性强制规定


  根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》(法发〔2009〕40号)第十六条规定的精神,如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,属于效力性强制规定,法院应当认定合同无效。而承认抵押房产转让合同的效力,显然损害不到国家或者社会公共利益,同时也不会损害抵押权人或者受让人的利益。因为现行房产变更登记中未经抵押权人同意或者未使抵押权消灭的,抵押人根本无法实现物权的变动,自然也就损害不到抵押权人利益;对受让人而言,如出卖人未履行如实告知义务,可行使撤销权,来获取权利救济。相反,如果宣告转让合同无效,却会给受让人造成损害,致使其无法获得违约赔偿救济,而只能向抵押人主张缔约过失和损害赔偿责任,这对于交易安全,保障债权人的合法权益极为不利,也有违《物权法》物尽其用的立法宗旨。故《物权法》第一百九十一条第二款的规定就合同效力来说,应属于管理性强制规定,而非效力性强制规定。本案中,原、被告签订的房屋买卖合同虽未经抵押权人即第三人同意,但并不影响合同的效力,故双方签订的合同有效。


  (三)抵押权人不同意转让抵押物导致的合同履行问题


  抵押权人不同意转让抵押物,将导致合同的履行存在问题。在房屋买卖合同纠纷中,如果买卖双方有一方或者双方同意清偿债务而消灭抵押权,合同能够继续履行。如果房屋买卖双方均不同意清偿债务而消灭抵押权,将导致房屋无法进行权属转移登记,从而导致合同无法继续履行,在这种情况下,可以通过解除合同,赔偿损失解决纠纷。本案中,考虑到原告同意偿还抵押贷款,符合《物权法》第一百九十一条第二款规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形,因此应当判决继续履行合同,由被告协助办理解除抵押和房屋权属转移登记手续。


  综上,一、二审法院的判决是正确的。