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房屋被查封保全的 产权能否过户

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【案情经过】

2010年7月,开发商将其开发的楼盘中的一套房屋卖给了陈某,双方在商品房房屋买卖合同中约定:如任何一方拒绝履行合同或解除合同,由违约方向合同的另一方支付房屋价款的5%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。随后,陈某依约支付了定金。但由于房价急剧攀升,商品房供不应求,开发商遂反悔将该套房屋卖给陈某,于是提出解除合同,然后以更高的价格将房屋卖与他人。

开发商的理由是该套房屋已于2008年为某案件原告申请财产保全提供了担保,所以法院于当年将房屋查封,至今一直没有办理解封手续,而被查封的房产是不能办理过户的,因此合同目的不能实现,应与解除,并同意赔偿陈某的损失。陈某对此不予认可,认为这套房屋是在2008年被法院查封的,现已失效。如果开发商真的愿意履行合同,是能够解除查封的,于是将开发商告上法庭,要求法院判令其继续履行合同。

【律师说法】

律师接受陈某的委托,对本案进行了详细分析。并且通过调查取证发现开发商用诉争房屋提供财产保全担保的案件原告已经胜诉。律师指出,根据《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。开发商在明知道房屋被法院依法查封的情况下,却依然与购房人签订买卖合同,以致不能办理过户手续,应当赔偿购房人因此造成的经济损失。

那么,本案中双方签订的合同是否有效、能否继续履行呢?主要还要分析法院的查封措施是否能解除。这里分两种情况:一种是法院的查封措施不能解除。这种情形是指法院查封的房产需要用来履行债务或承担担保责任,此时被查封的财产将用于拍卖或变卖,所得的价款须优先偿还债务,因此购房人不可能取得房产的所有权,合同目的不能实现,合同应当被解除。第二种情况是法院的查封措施可以解除。这种情形是指债务人用其他财产履行债务,或者查封财产如果是用来担保债务履行的,被担保人按期履行债务,担保即被解除,此时房屋所有人可以请求法院解除查封,查封被解除后,该查封房产的转让则可实现,合同应当继续履行。

根据律师和陈某调查取证的结果显示,该诉争房屋提供财产保全担保的案件原告已经胜诉,该查封房产已不需用于履行债务,继续查封诉争房屋已失去法律意义。开发商只要向法院申请解除查封措施,就能消除诉争房屋的转让障碍。因此,开发商应当继续履行合同。

【审判结果】

法院经过审理认为,陈某与开发商订立的房屋买卖合同时真实意思的表示。开发商为某案件原告申请财产保全提供担保,法院将诉争房屋查封,现在该案已经胜诉并申请执行,开发商以诉争房屋提供担保的义务已经解除,继续查封诉争房屋已失去法律意义,因此开发商与陈某订立房屋买卖合同后应及时向法院申请解除查封,以按约履行房屋买卖合同。最后判决开发商与陈某继续履行房屋买卖合同。